Un finanziamento che guarda al reddito da affitto della casa, non a quello di chi chiede il prestito, sta portando capitali privati nelle zone più povere di Cleveland, Baltimora, Detroit e Memphis. Il rovescio della medaglia: controlli più blandi e casi di frode.

East Cleveland, in Ohio, non è mai stata una zona da investimenti immobiliari.

Negli anni Trenta il governo federale classificò gran parte della città come “decisamente in declino” e avvertì le banche che concedere prestiti lì era rischioso.

Per decenni i suoi quartieri sono rimasti abbandonati a se stessi.

Oggi, come racconta il Wall Street Journal, un nuovo tipo di mutuo per i proprietari che affittano sta inondando l’area di capitali e permette agli investitori di comprare, ristrutturare e affittare case vuote o fatiscenti.

“In ogni strada c’è qualcuno che sta lavorando su una casa”, ha detto al quotidiano americano Ashleigh Wilson, un’investitrice arrivata dalla Florida che compra, ristruttura e rivende immobili a East Cleveland.

Come funzionano i nuovi mutui

Le banche tradizionali sono da sempre restie a concedere mutui nei quartieri in difficoltà, dove redditi e valori immobiliari sono bassi.

Per un mutuo classico l’istruttoria valuta quanto è probabile che il debitore, come persona, restituisca il prestito: punteggio di credito, rapporto tra debito e reddito, patrimonio.

Con il nuovo modello, invece, un finanziatore privato approva il prestito in base al valore dell’immobile e all’affitto che può rendere, non al reddito di chi lo chiede.

Spesso non serve nemmeno dimostrare un reddito personale.

Si chiamano “debt-service coverage ratio loans”, cioè prestiti legati all’indice di copertura del debito, e sono nati a metà degli anni Duemiladieci.

Fanno parte di un settore di credito privato che è esploso proprio grazie a requisiti flessibili, semplicità e rapidità.

Insieme al richiamo crescente dei quartieri economici, mentre altrove il costo delle case è salito molto, questi prestiti hanno aiutato a portare capitali in diverse città americane che ne avevano bisogno, tra cui Indianapolis, Baltimora, Detroit e Memphis.

Tabitha Giddens è rimasta sorpresa da quanto sia stato facile ottenere uno di questi prestiti per affittare una casa ristrutturata nella sua West Philadelphia, in Pennsylvania.

Il prestito, ha raccontato, “ha richiesto molte meno carte”.

Una rete di sicurezza per chi ristruttura

Molti piccoli investitori comprano e ristrutturano un immobile con un finanziamento edilizio a breve termine, per poi rivenderlo entro 18 mesi.

Prima, se non riuscivano a vendere, un rischio concreto data la scarsa domanda di acquisto nei quartieri degradati, non potevano restituire il prestito e i finanziatori avviavano il pignoramento.

Ora, se chi ristruttura non ottiene il prezzo sperato, può rifinanziare con uno di questi nuovi mutui trentennali e diventare proprietario che affitta.

In molti quartieri in difficoltà la domanda di affitti è molto più alta di quella di acquisto, anche perché le famiglie a basso reddito non hanno altra scelta che restare in affitto.

Il nuovo strumento è diventato così una rete di sicurezza per molti investitori, spingendoli verso progetti che altrimenti non avrebbero affrontato.

E con i prezzi delle case saliti alle stelle altrove, gli investitori hanno trovato opportunità proprio nei quartieri più degradati.

“Non mi dispiace investire nella parte peggiore della città, perché è lì che trovo gli affari più convenienti”, ha spiegato Wilson.

Avrebbe voluto investire nella sua Florida, ma i prezzi erano diventati troppo alti.

A Cleveland, il massimo che ha pagato per un immobile è di 24.000 dollari.

Meno case vuote

In molti dei quartieri con più immobili sfitti, il numero di case ristrutturate e rivendute è cresciuto, superando l’attività delle zone più ricche da quando il nuovo mutuo ha cominciato a diffondersi.

Secondo i dati ATTOM elaborati dal Wall Street Journal sui dieci codici postali con più case vuote di ciascuna città, tra il 2019 e il 2025 a Cleveland le compravendite di case ristrutturate sono aumentate di quasi l’80%, circa il doppio della media dell’area metropolitana.

Crescite superiori al 20% si registrano a Baltimora e vicine al 20% a Detroit, mentre nelle rispettive aree metropolitane il dato è rimasto fermo o è calato.

Questo ha aiutato le città a ridurre gli immobili sfitti, da tempo un ostacolo allo sviluppo urbano.

Baltimora ha ridotto il numero di edifici vuoti del 30% dal 2019, e anche Detroit e Cleveland hanno visto cali.

La “riduzione degli edifici sfitti” a Baltimora “è dovuta quasi interamente a capitali privati”, ha detto Michael Braverman, ex responsabile per le politiche abitative della città.

Secondo Braverman, il nuovo mutuo ha permesso a miliardi di dollari di arrivare in comunità di Baltimora rimaste a lungo senza investimenti.

Il lato oscuro: le frodi

Il mutuo, però, ha i suoi rischi.

Requisiti più leggeri e la corsa dei finanziatori a concedere nuovi prestiti hanno attirato frodi, con pignoramenti che rischiano di far ripiombare i quartieri nel degrado.

Alcuni operatori del settore ammettono che certi finanziatori sono stati troppo permissivi e non hanno fatto le verifiche necessarie.

A Baltimora, l’anno scorso, un gruppo di investitori di New York è stato accusato di aver commesso una frode per ottenere prestiti con cui comprare e tenere centinaia di immobili vuoti.

Secondo l’accusa, il presunto schema prevedeva di accendere questi nuovi mutui trentennali su valori gonfiati e incassare la differenza, senza quasi fare lavori sulle case.

Molti di quei mutui non sono stati ripagati, provocando una crisi di pignoramenti.

Uno schema simile è stato scoperto a Philadelphia all’inizio di quest’anno.

Alcuni finanziatori si sono ritirati da Baltimora e Philadelphia per timore di frodi diffuse.

Secondo Forecasa, società che fornisce dati sul credito privato, quest’anno i prestiti privati a Baltimora sono calati del 40% rispetto all’anno precedente.

A Philadelphia, nei 90 giorni terminati l’11 settembre, i prestiti sono scesi del 19% su base annua.

“Per colpa di poche mele marce nel settore, i finanziatori ora stanno correggendo il tiro e rendendo le cose più difficili per tutti noi”, ha detto al Wall Street Journal Ken Weinstein, fondatore di Jumpstart Philly, un programma di formazione e finanziamento per investitori immobiliari.

Le storie di successo

Non mancano però i successi.

Orange Mound, un quartiere di Memphis che si ritiene sia stato il primo negli Stati Uniti costruito da e per ex schiavi, è diventato una meta molto ambita da chi compra immobili fatiscenti per poi affittarli.

Raymond Porter, investitore di Memphis, alla fine dell’anno scorso ha comprato una casa abbandonata a Orange Mound per 79.000 dollari.

Racconta che alcuni ragazzi la usavano per drogarsi, tanto che era diventata “una piaga per il quartiere”.

Porter ha speso 20.000 dollari: ha sostituito la vernice esterna rosso scuro con un bianco brillante, ha pulito il muschio che saliva sui mattoni, ha rimesso i fili di rame che erano stati rubati e ha installato piastrelle blu dietro i fornelli in cucina.

Alla fine, secondo Zillow, il valore della casa era quasi raddoppiato.

Poi l’ha affittata a una famiglia per 1.400 dollari al mese e ha acceso uno dei nuovi mutui per 110.000 dollari.

Così ha recuperato quanto speso per acquisto e ristrutturazione e ha potuto investire in altri immobili.