Il dibattito sul caro affitti e il diritto allo studio ha assunto a mio parere dei toni davvero surreali. Il problema è noto anche se si verifica la tipica stranezza di un’ondata di attenzione improvvisa condita di polemiche e scaricabarile tra istituzioni, cui si sostituisce una indifferenza a lungo termine. Partiamo da qualche dato. Non è vero che in Italia gli affitti e in generale il costo degli immobili, in rapporto ai redditi, è abnorme rispetto ad altri paesi. L’Italia fa registrare dal 2015 al 2021 gli incrementi più contenuti di questo dato. Sul rapporto tra prezzo degli immobili su redditi, per fare un esempio, Olanda e Portogallo hanno registrato un incremento del 50%, Germania ed Austria del 40, la quasi totalità dei paesi continentali più del 10%, mentre l’Italia un decremento. Questo non è sorprendente per certi versi.

L’Italia in questo momento non è attrattiva, se non per ragioni turistiche e, a differenza di molti paesi, non ha una pressione generalizzata sul patrimonio abitativo, in particolare data la denatalità. I dati dell’OCSE ci dicono che la bolla immobiliare che ha riguardato gran parte dei paesi avanzati e che, secondo l’Economist, sta per determinare un crollo con conseguenze analoghe alla crisi finanziaria del 2008, non ci ha toccati.
Sempre secondo l’OCSE anche gli affitti non sono aumentati significativamente su scala nazionale fino all’anno scorso.

L’Italia è però caratterizzata da un mercato per affitti non vivacissimo. Proprietari di casa in Italia sono il 73 per cento della popolazione, la media UE è il 66 (in Germania 52,6!).

In realtà, in questo quadro ci sono due novità significative: il boom turistico e l’inflazione.
Moltissime delle nostre città stanno facendo esperienza di un boom turistico senza precedenti.

Si tratta di un fenomeno quasi universalmente considerato una manna dal punto di vista economico, e anzi celebrato come la prova di quanto siamo belli e tutti ci vogliono. Con strumenti come Airbnb esso impatta sul patrimonio abitativo e sulla “scarsa” offerta di case in affitto.

L’inflazione sicuramente poi si è riversata sugli affitti molto più velocemente che sui salari. Quindi, anche se siamo solo agli inizi, probabilmente quest’anno i costi per affitto stanno aumentando sensibilmente.

Nel dibattito però spesso non ci si rende conto delle contraddizioni tra le diverse esigenze. Prima di tutto l’offerta anche di immobili per affitto dipende dalle costruzioni. Ma spesso chi tuona contro il caro affitti allo stesso tempo si lamenta della concessione di spazi per nuove costruzioni (in particolare nei centri-città dove sottraggono valore al patrimonio abitativo esistente) e si oppone alla costruzione di edifici alti.

Il consumo di suolo è una iattura, ma poche abitazioni significano prezzi più alti.

Poi, a patrimonio esistente, la questione è se dovremmo privilegiare gli affitti a studenti rispetto a quelli a famiglie. Non mi pare una questione sensata.

Per incentivare l’affitto di immobili a famiglie e anche a studenti esiste già la tassazione cedolare al 10 per cento (!) per affitti calmierati, e francamente un suo abbassamento per gli studenti sembra davvero una assurdità. Dobbiamo svantaggiare l’uso del patrimonio per Airbnb? Sicuramente quest’ultimo uso impone costi importanti per i sistemi metropolitani e quindi va tassato adeguatamente.

Per questo è utile la tassa di soggiorno e la certezza del pagamento delle tasse sul reddito attraverso il sostituto d’imposta. Probabilmente un incremento della imposta sostitutiva (oggi troppo bassa al 20 per cento) sarebbe utile.

Ma dobbiamo tenere conto che ogni turista ha anche un effetto positivo sulle risorse della città. L’effetto ultimo di questi spostamenti potrebbe essere di togliere un posto di lavoro ad un cameriere, per far posto in città a uno studente magari con genitori abbienti.

Misure ad hoc di sostegno agli affitti privati studenteschi in altri termini hanno necessariamente un impatto negativo su altri comparti della domanda.

A ciò si aggiunga che tra gli studenti fuori sede la quota di appartenenti a famiglie abbienti (non tutti ovviamente) è sicuramente più alta che nella popolazione. Immaginate un sistema di vantaggi fiscali che trasferisca implicitamente risorse da famiglie che devono affittare appartamenti perché non ne posseggono, a studenti di alta borghesia che decidono di studiare lontano da casa. Vi sembra ragionevole?

La possibilità di abitare in una sede universitaria, in particolare per studenti privi di mezzi, è un diritto da tutelare nell’ambito delle risorse. Ma prima di pasticciare ancora coi sistemi fiscali è bene riaffermare che l’unica strada ragionevole è aumentare l’offerta di posti letto in residenze studentesche con accesso in base ai mezzi famigliari (e al merito), ed infatti nel PNRR ce ne sono in misura ingente. La “mobilitazione” di queste risorse che il governo ha fatto nei giorni scorsi significa che il problema era già presente e affrontato (per il futuro).

Dobbiamo però sapere che purtroppo anche questi sistemi sono imperfetti in un paese in cui la fiscalità non riflette la vera situazione economica dei soggetti tassati, sia per la pervasività del “nero”, sia per la frammentazione estrema del sistema fiscale, e che le dichiarazioni ai fini ISEE non sempre sono veritiere. I motivi per cui l’edilizia popolare (e degli enti pubblici) era in passato diventata così impopolare in Italia anche tra i lavoratori, non sono misteriosi, considerando il numero di soggetti privilegiati che ne usufruivano in maniera legale e non.