Lo Stato chiede agli elettori il via libera per entrare nel business dei mutui sovvenzionati. Il Wall Street Journal boccia le Proposition 37 e 1: “Il trionfo della falsa speranza sull’esperienza”

I contribuenti californiani hanno già speso decine di miliardi di dollari per l’edilizia abitativa accessibile, con risultati scarsamente produttivi.

Eppure, a novembre, alcuni gruppi di interesse chiedono agli elettori di sborsare altre decine di miliardi e, per di più, di dare vita a un istituto di credito immobiliare sostenuto dallo Stato.

È la posizione espressa dal Wall Street Journal in un duro editoriale, che definisce l’iniziativa “il trionfo della falsa speranza sull’esperienza”.

Le due proposte sul tavolo

Al centro della contesa c’è la Proposition 37, un quesito referendario sostenuto dalla California Association of Realtors, l’associazione degli agenti immobiliari, e dai sindacati.

La misura autorizzerebbe la California Housing Finance Agency a emettere 25 miliardi di dollari in titoli di Stato per finanziare un programma di assistenza all’anticipo per l’acquisto della casa.

Un secondo quesito, la Proposition 1, autorizzerebbe invece l’emissione di 11,25 miliardi di dollari in obbligazioni destinate all’edilizia accessibile.

Come funzionerebbe il prestito per l’anticipo

Secondo i promotori, il programma non costerebbe un centesimo ai contribuenti.

Un’affermazione che il Wall Street Journal giudica fuorviante.

Lo Stato emetterebbe obbligazioni per finanziare prestiti destinati a coprire l’anticipo di chi acquista case di nuova costruzione.

I prestiti potrebbero coprire fino al 17% del prezzo d’acquisto, così che l’acquirente dovrebbe versare di tasca propria appena il 3%.

Il prestito per l’anticipo funzionerebbe come una seconda ipoteca, da rimborsare nel tempo.

Benché il programma sia ufficialmente rivolto alle famiglie a reddito medio, potrebbero accedervi acquirenti con redditi fino al 200% del reddito mediano della zona, per case dal valore fino a 1,5 milioni di dollari.

Nella Silicon Valley, ricorda il quotidiano, il reddito mediano di una famiglia di quattro persone è di circa 400.000 dollari.

Un doppione dei programmi federali

Il Wall Street Journal si chiede perché serva un programma statale, dal momento che il governo federale garantisce già mutui con anticipi minimi.

La Federal Housing Administration assicura mutui con anticipi del 3,5%, anche se i mutuatari devono pagare premi pari all’1,75% dell’importo del prestito, più una commissione annua di circa lo 0,55% per tutta la durata del mutuo.

Anche Fannie Mae, l’ente para-governativo del credito immobiliare, garantisce mutui per le famiglie a basso reddito con un anticipo di appena il 3%, sebbene i mutuatari debbano generalmente sostenere tassi d’interesse e premi assicurativi più elevati.

Secondo il giornale, il programma californiano si configura dunque come un sussidio per persone relativamente benestanti che faticano a permettersi case dai prezzi stratosferici con gli attuali tassi d’interesse.

L’idea di fondo sembra essere che il prestito statale per l’anticipo eviti i tassi più alti che gli acquirenti pagherebbero con i programmi federali versando solo il 3%.

Con un anticipo del 20%, in gran parte finanziato da una seconda ipoteca garantita dallo Stato, i mutuatari potrebbero ottenere un tasso d’interesse più basso.

Il nodo dei costi

Non è chiaro, osserva il Wall Street Journal, se lo Stato possa finanziare i prestiti per l’anticipo a tassi attraenti per i mutuatari senza perdere denaro.

La California potrebbe sfruttare l’esenzione fiscale sulle obbligazioni municipali per emettere titoli e finanziare così i prestiti a tassi inferiori a quelli di mercato.

I titoli municipali trentennali esentasse rendono attualmente intorno al 5,7%.

Ma lo Stato dovrebbe comunque incorporare nel prezzo del prestito i costi amministrativi e di istruttoria.

E poiché i prestiti per l’anticipo sarebbero subordinati al mutuo principale, gli acquirenti delle obbligazioni chiederebbero probabilmente un premio di rendimento.

Se la California fissasse tassi inferiori al proprio costo di finanziamento, sarebbero i contribuenti a dover coprire la differenza.

Più domanda, stessa offerta

In ogni caso, sottolinea il quotidiano, sovvenzionare gli acquirenti farà salire i prezzi finché l’offerta resterà limitata.

E la Proposition 1 non aiuterebbe né sul fronte dei prezzi né su quello dell’offerta.

Gran parte degli 11,25 miliardi di dollari in obbligazioni finanzierebbe alloggi per senzatetto e abitazioni plurifamiliari, che possono arrivare a costare un milione di dollari per unità a causa dei regolamenti edilizi pubblici, dell’obbligo di applicare i salari prevalenti e di altre normative.

Un bilancio deludente

Dal 2018 gli elettori californiani hanno approvato 12 miliardi di dollari in obbligazioni per progetti di questo tipo, che si aggiungono a quasi 20 miliardi di spesa del bilancio generale.

Eppure, rileva il Wall Street Journal, sia il numero dei senzatetto sia i costi delle abitazioni sono aumentati.

Da qui l’auspicio conclusivo dell’editoriale: che gli elettori abbiano la saggezza di fermare questo infinito giro di sussidi immobiliari e di respingere entrambe le proposte.