Il cambiamento era nell’aria da un anno, ma a settembre ha subito un’accelerazione decisiva. Le nuove regole volute dall’amministrazione Trump stanno già spingendo verso l’alto i tassi su alcuni mutui.

Per decenni il punteggio di affidabilità creditizia FICO è stato decisivo per l’accesso alla casa di proprietà di milioni di americani.

Ora il mercato dei mutui statunitense sta adottando un nuovo parametro.

Lo racconta il Wall Street Journal, in un’inchiesta firmata da Jasmine Li e AnnaMaria Andriotis.

Autorità di vigilanza e istituti di credito hanno infatti aperto la strada all’uso di VantageScore, joint venture delle agenzie di informazione creditizia Equifax, Experian e TransUnion, nelle valutazioni per la concessione dei mutui.

Si tratta, scrive il quotidiano newyorkese, dell’ultimo capitolo della battaglia della Federal Housing Finance Agency (FHFA) contro il quasi-monopolio di Fair Isaac, la società che produce il FICO, su un mercato dei mutui che vale oltre 13 mila miliardi di dollari.

Una crociata che quest’anno ha fatto perdere al titolo della società circa il 60% in Borsa.

La partita di Pulte e Trump

La FHFA è l’ente che vigila su Fannie Mae e Freddie Mac, i due colossi che garantiscono gran parte del mercato e fissano quindi gli standard dei finanziamenti immobiliari.

Il presidente della FHFA, Bill Pulte, e il presidente Donald Trump puntano a ridurre il costo dei mutui e a rendere la casa più accessibile, contrastando tassi saliti ai massimi degli ultimi anni a ridosso delle elezioni di metà mandato.

Secondo l’amministrazione, il cambio del sistema di punteggio renderà più facile ed economico ottenere un mutuo.

E Pulte, riferisce il Wall Street Journal citando una fonte a conoscenza del dossier, avrebbe in serbo altre novità per il settore, tra cui la modifica di requisiti consolidati da tempo in materia di report creditizi.

“Non ci interessa chi vince”, ha scritto Pulte su X. “Vogliamo solo che FICO e Vantage competano, e non che siano un cartello o monopoli abusivi”.

Rendere più accessibile l’acquisto della casa è però un’impresa enorme, piena di insidie e conseguenze indesiderate.

Finora, osserva il quotidiano, il mercato sta interpretando il cambiamento come un aumento del rischio, e ci sono i primi segnali che stia portando a tassi più alti su alcuni mutui.

FHFA, Fannie Mae e Freddie Mac sostengono invece, in alcune dichiarazioni, che le modifiche modernizzeranno il sistema di valutazione del credito, rendendolo più prevedibile, e creeranno un mercato più sicuro e solido.

La corsa dei finanziatori

Il cambiamento è entrato nel vivo quando Pulte ha chiesto a Fannie Mae e Freddie Mac di autorizzare tutti gli istituti a utilizzare VantageScore 4.0.

Il settore dei mutui, dominato da operatori non bancari, si è subito adeguato.

Rocket Mortgage, il principale erogatore del Paese, ha annunciato che userà VantageScore come modello di riferimento al posto del FICO.

United Wholesale Mortgage ha fatto sapere che acquisirà entrambi i punteggi e utilizzerà il più alto, mentre PennyMac ha esteso VantageScore a tutte le sue attività.

“Vogliamo dare ai nostri broker, e quindi ai nostri clienti, la possibilità di ottenere il meglio di ciò che è disponibile”, ha dichiarato Desmond P. Smith, chief growth officer di UWM.

I numeri parlano chiaro.

Ad agosto quasi 4 miliardi di dollari di mutui Fannie Mae e Freddie Mac sono stati erogati con VantageScore 4.0, mentre gli istituti sperimentavano il nuovo punteggio: ad aprile erano appena 8 milioni, secondo un’analisi della società di consulenza Milliman.

Circa il 3% dei 400 miliardi di dollari di mutui che Fannie e Freddie hanno venduto in cartolarizzazioni nei sei mesi fino a settembre era legato a VantageScore, partendo praticamente da zero, secondo la pubblicazione di settore Inside Mortgage Finance.

Le griglie di prezzo

Al centro della trasformazione ci sono le griglie di prezzo con cui Fannie e Freddie valutano il rischio, introdotte dopo la crisi immobiliare del 2008.

Queste griglie stabiliscono le commissioni che i due enti applicano in base al punteggio creditizio del mutuatario e all’entità del prestito rispetto al valore della casa.

L’amministrazione ha ora inserito VantageScore nell’equazione.

Una prima versione, pubblicata all’inizio di settembre, trattava i due punteggi in modo diverso: per esempio, un VantageScore di 720 equivaleva a un FICO di 700.

Poi, alla fine di settembre, Pulte ha cancellato questa differenza, annunciando un’unica griglia che tratta FICO e VantageScore allo stesso modo.

“Stiamo semplificando i prezzi dei mutui sulla base dei suggerimenti di finanziatori e consumatori”, ha scritto su X.

È stato come agitare una bacchetta magica, commenta il Wall Street Journal, consentendo agli istituti di scegliere il punteggio più alto disponibile.

Due algoritmi diversi

I punteggi FICO e VantageScore vengono calcolati con algoritmi diversi e su dati diversi.

In generale, il FICO usato da tempo per Fannie e Freddie è un ostacolo più severo da superare per i consumatori: richiede, per esempio, una storia creditizia più lunga, circa sei mesi, rispetto a VantageScore.

“Mi chiedo se Pulte sappia davvero cosa sta facendo”, ha dichiarato al quotidiano John Ulzheimer, che ha lavorato sia per FICO sia per VantageScore.

“È come Fahrenheit e Celsius: in una certa misura non otterrai mai lo stesso risultato”.

Il peso del rischio è concreto: secondo FICO, un calo di 20 punti nel punteggio aumenta le probabilità di insolvenza dal 40% al 50%.

“Se si ritiene che le griglie precedenti misurassero correttamente il rischio, allora Fannie e Freddie si stanno assumendo più rischio con ogni mutuo VantageScore senza essere compensati”, ha scritto in un report l’analista di TD Cowen Jaret Seiberg.

Bill Banfield, chief business officer di Rocket, ha spiegato che da maggio a settembre la società ha elaborato 1,4 milioni di report creditizi con entrambi i punteggi.

Sui mutui erogati da Rocket, VantageScore 4.0 risultava in media più alto di 11-12 punti rispetto al FICO Classic.

“In termini semplicissimi, significa che la grande maggioranza delle persone ha ottenuto lo stesso prezzo o un prezzo leggermente migliore usando VantageScore“, ha detto.

Il mercato non si fida

Finora, però, il mercato non tratta i due punteggi come equivalenti.

Gli investitori in obbligazioni ipotecarie che acquistano titoli da Fannie e Freddie sono preoccupati per i propri modelli e si chiedono “se vengano compensati per il rischio”, ha detto Scott Buchta, responsabile della strategia sul reddito fisso della banca d’investimento Brean Capital.

Un’analisi di Milliman ha rilevato che, durante il periodo di sperimentazione, ai mutuatari con fasce di punteggio simili è stato applicato un tasso più alto, fino a 0,2 punti percentuali in più, quando i loro mutui venivano erogati sulla base di VantageScore anziché del FICO.