Per secoli la sua storia è stata insieme una benedizione e una maledizione. Ora un rilancio da miliardi di euro attira acquirenti internazionali: la Capitale può competere con Londra e Milano?

A raccontarlo è il Financial Times, nel suo inserto House & Home, con un lungo reportage firmato da Hugo Cox.

Nella casa romana della designer tessile e artista Isabella Ducrot, oggi ultranovantenne, il caffè arriva servito da una caffettiera d’argento, insieme a una generosa dose di dolce vita.

Al secondo piano del suo appartamento in piazza del Collegio Romano si apre una terrazza di vasi in cotta e arbusti, affacciata sulla torre dell’ex Collegio Romano dei gesuiti e, a duecento metri, sul convento domenicano dietro il Pantheon dove Galileo fu condannato dall’Inquisizione nel 1633.

Roma è la sua casa da sessant’anni, e la città continua a sorprenderla e ispirarla.

Di recente, studiando le lettere di San Paolo, ha avuto una sorta di epifania: “Ho capito che lui era qui, a pochi passi da dove fu imprigionato”, dice indicando i tetti verso il Carcere Mamertino, sotto il Campidoglio.

Ducrot, che sta per inaugurare una mostra al Museo Madre di Napoli, trae ispirazione da una città in cui l’antichità segna ogni pietra e ogni angolo.

Un mercato a lungo trascurato

Per molto tempo, però, Roma è sembrata troppo ancorata al passato.

Secondo l’agenzia JLL, lo scorso anno gli investitori immobiliari internazionali, tra commerciale e residenziale, hanno destinato a Roma 645 milioni di euro, contro i 2,6 miliardi di Milano e quasi 10,7 miliardi di Londra.

Gli agenti che seguono i grandi patrimoni esteri hanno a lungo associato la Capitale a traffico congestionato, strade intasate di turisti, una burocrazia labirintica e procedure d’acquisto rese incerte da un quadro normativo poco chiaro.

Si aggiunga un parco immobiliare dominato da appartamenti storici, bellissimi ma difficili da modernizzare e soggetti a rigidi vincoli, e si capisce perché molti abbiano preferito Londra o Milano.

“Era una città bellissima, famosa per il cibo e l’energia, ma semplicemente non funzionava: mancavano le tipologie di case e i servizi”, spiega Muhannad Al Salhi, amministratore delegato di Engel & Völkers Italia, che ha sede proprio a Roma.

Il Giubileo e la svolta

Ora le cose stanno cambiando.

Un programma di investimenti pubblici da 3,7 miliardi di euro in vista del Giubileo 2025, l’Anno Santo che ha richiamato milioni di pellegrini, ha prodotto una svolta: dalla mobilità più semplice (con l’apertura di due nuove stazioni della metropolitana) a interventi estetici e di qualità urbana, come la pedonalizzazione di piazza Pia.

Anche i grandi marchi globali del lusso stanno arrivando.

Corinthia Rome ha aperto a marzo in un’ex sede della Banca d’Italia in piazza del Parlamento, con Viridi, il ristorante di Carlo Cracco, chef pluristellato e giudice di MasterChef Italia.

In precedenza erano arrivati l’Orient Express La Minerva, primo hotel del marchio, e lo scorso anno il Nobu Hotel Roma.

Mandarin Oriental e Four Seasons apriranno il prossimo anno.

Anche la ristorazione romana ottiene riconoscimenti: La Terrazza all’Hotel Eden e INEO hanno conquistato una stella nella Guida Michelin 2026, e la città conta ora 26 ristoranti stellati contro i 20 di Milano.

Le aperture testimoniano un richiamo internazionale crescente: secondo Savills, la popolazione residente straniera di Roma è cresciuta di 15.200 unità tra il 2020 e il 2025, contro appena 1.670 nel quinquennio precedente.

Gli acquirenti internazionali pesano sempre di più: rappresentano il 20% delle vendite di fascia alta quest’anno, contro il 7% del 2019.

Il prossimo anno aprirà un campus del Brighton College, per rispondere alla domanda di posti nelle scuole internazionali.

L’effetto flat tax

“L’interesse è stato particolarmente forte da parte di acquirenti di Regno Unito, Francia e Stati Uniti nell’ultimo anno, anche grazie alla flat tax italiana”, osserva Veronica Sagliaschi, broker manager di Roma ReLiving, partner di Knight Frank.

Introdotto nel 2017, il regime fiscale per i nuovi residenti, che limita l’imposizione sui redditi esteri (fino a 300.000 euro l’anno), era utilizzato da 2.500 persone nel 2025.

Oltre metà dei clienti della buying agent romana Emma Rossi Bernardi arriva oggi dall’estero, contro quasi nessuno cinque anni fa.

Nell’ultimo anno, dopo le modifiche al regime britannico dei non-dom, si sono aggiunti una dozzina di finanzieri e manager tech francesi in cerca di un’alternativa a Londra.

Il nuovo che avanza

Sul fronte dell’offerta, il punto di svolta indicato è stato il 2023, con l’apertura di Palazzo Raggi, un edificio del primo Settecento sontuosamente ristrutturato vicino a piazza di Spagna.

Poi è arrivato Monticello, lanciato qualche anno fa: 63 appartamenti e ville in via Aurelia, con concierge, giardini pensili e terrazze con vista su San Pietro.

“È come Miami, ma con vista sul Vaticano”, dicono da Monticello.

“Fino a poco tempo fa non avevamo quasi nulla di simile da mostrare ai compratori internazionali”.

L’offerta si sta ampliando con una serie di nuove costruzioni dotate di ogni comfort: palestre, spazi di coworking, servizi di concierge.

Vicino alla stazione Tiburtina c’è House of Minerva, complesso di 111 abitazioni, con trilocali a partire da 997.000 euro.

All’EUR, il polo direzionale della città, i 142 appartamenti di Domus Nova (DoNo) offrono attici con due camere da 870.000 euro e con tre camere da 1,2 milioni.

A ovest, la prima fase di Porta Pamphili conta 148 abitazioni, con giardini pensili affacciati sulla riserva naturale della Valle dei Casali, un corridoio verde di 466 ettari (in fasi successive sono previste circa 300 ulteriori case).

Il prossimo anno partirà un nuovo progetto da 100 case nel quartiere settentrionale di via Cassia.

Secondo Savills, i nuovi lanci porteranno in media 4.500 nuove abitazioni l’anno fino al 2029, ben oltre le 3.700 di Milano.

Crescono anche le vendite di fascia alta: 430 immobili sopra il milione di euro venduti lo scorso anno, il 51% in più rispetto alla media quinquennale.

Casa a Roma, vita da cittadini del mondo

A 25 minuti di metro dal Colosseo, House of Minerva è per molti versi l’emblema della nuova Roma: giovane, moderna, vivace.

Al posto di palazzi ocra e chiese barocche, qui si trovano isolati moderni tra le strade vicino a piazza Bologna, animate dagli studenti della vicina università.

Il progetto, firmato dal designer romano Frattali, è restaurato e arredato con elementi di Molteni&C., parquet di Itlas e piastrelle di Iris Ceramica; ai residenti sono riservati terrazza, palestra e coworking, servizi comuni altrove ma finora rari nel centro di Roma.

Steve Goldman, 60 anni, è esattamente il tipo di acquirente che gli sviluppatori romani cercano di attirare.

Dopo aver venduto la sua attività di gestione patrimoniale, si è trasferito da Sydney con la moglie e le due figlie adolescenti nel 2022, sfruttando la flat tax italiana (“Sento di dover pagare qualcosa, rispetto all’Australia”, scherza).

Dopo quattro anni in affitto in centro, vuole fuggire dalla folla dei turisti: ha appena presentato un’offerta per un attico al quinto piano ristrutturato in via Giulia, la prestigiosa strada lunga un chilometro parallela al Tevere, voluta da papa Giulio II nel 1508.

Passeggiando, attraversiamo la nuova piazza Pia pedonalizzata, che fa scomparire sotto un sottopasso il traffico che prima rovinava la vista da Castel Sant’Angelo a San Pietro.

Inaugurato personalmente dalla presidente del Consiglio Giorgia Meloni insieme al sindaco Roberto Gualtieri, il progetto da 85 milioni di euro è stato il simbolo del cosiddetto “metodo Giubileo”: un approccio insolitamente rapido e coordinato per realizzare opere attese da tempo in una città nota per la sua inerzia burocratica.

Il più ampio programma infrastrutturale ha incluso la riqualificazione di piazza dei Cinquecento davanti a Termini, la pedonalizzazione di parte di piazza Risorgimento vicino al Vaticano e il restyling della piazza di San Giovanni in Laterano.

Stamattina chi si gode la splendida vista su via della Conciliazione verso il Vaticano è un misto di turisti incantati e romani indifferenti in cammino verso il lavoro.

“Viviamo in un museo, c’è così tanto da vedere; i posti sono aperti fino a tardi ed è sicuro: lascio uscire mia figlia adolescente fino a tardi, cosa che a Sydney non avrei mai fatto.

Lei la adora”, racconta Goldman.

Comprare casa a Roma, osserva, costa molto meno che a Sydney: le imposte d’acquisto sono del 2% per la prima casa e del 9% per le seconde, calcolate su un valore catastale spesso pari a una frazione del prezzo di mercato.

Per un’abitazione principale da 2 milioni, secondo Danilo Orlando, responsabile del residenziale italiano di Savills, l’imposta si aggira tipicamente tra 10.000 e 15.000 euro.

Negli ultimi tre anni i prezzi medi degli immobili di pregio sono saliti del 13%, una delle crescite più alte tra le capitali europee: solo Madrid ha fatto meglio, secondo Knight Frank.

Eppure, a 13.169 euro al metro quadro, le case di lusso romane restano le terze più economiche del gruppo, dopo Lisbona e Bucarest.

Un’economia che le rende sempre più attraenti per gli acquirenti internazionali, spiega Orlando: “Roma resta molto conveniente rispetto ad altre città europee”.

Trovare la casa giusta, però, si è rivelato più difficile del previsto per Goldman.

In quattro anni lui e la moglie hanno visitato tra i 20 e i 30 appartamenti, scartandoli più volte per le discrepanze tra planimetrie approvate e stato reale.

“C’era quasi sempre qualcosa: una finestra, un muro interno, abbastanza per farci andare via”.

Mentre ripercorriamo i nostri passi lungo via Giulia, un cancello in rete metallica rivela un parcheggio sotterraneo: “Tra 500.000 e 600.000 euro per un posto auto”, dice.

Uno pubblicizzato a 240.000 euro è diventato virale all’inizio di quest’anno, citato come segnale dei prezzi alle stelle.

La rete che fa la differenza

Goldman è arrivato con una rete sociale già pronta: la moglie è di Pisa, in Toscana, ha lavorato a Roma e qui ha famiglia.

È avvocata ed esperta nel districarsi tra le pratiche dell’amministrazione romana per permessi auto, carte d’identità e utenze.

Ma il giorno dopo l’incontro con Goldman, una visita alla American Overseas School of Rome, termometro affidabile delle migrazioni internazionali in città, mostra che chi arriva senza questi appoggi deve ancora affrontare sfide serie.

Ottant’anni fa questo angolo nord di Parioli era campagna; l’edificio centrale della scuola, precedente all’istituto stesso, è un’imponente villa in cemento.

Oggi l’area ospita ambasciate e la maggior parte delle scuole internazionali di Roma: è tra i quartieri residenziali più ambiti, con ampie ville moderne.

Oltre a quelle nel polo direzionale dell’EUR, le famiglie di diplomatici e funzionari pubblici costituiscono gran parte degli studenti, spiega Sabine Neumann, responsabile delle ammissioni: il 70% ha genitori stranieri.

Neumann trascorre molto tempo ad aiutare i genitori a gestire il peso amministrativo del trasferimento a Roma.

“A volte ritirano i figli prima ancora di cominciare perché la burocrazia o la logistica li sovrastano.

Ho avuto un genitore in lacrime al telefono diverse volte questa settimana”.

La sfida è sociale e burocratica insieme.

Neumann, che ha vissuto a Londra, New York, Francoforte, Monaco e Parigi prima di trasferirsi in città con i figli piccoli, considera Roma particolarmente difficile.

Amicizie e reti professionali spesso si estendono indietro di generazioni, i legami familiari sono fortissimi.

“La società romana è provinciale ed estremamente conservatrice: in fondo è la casa del Vaticano.

La scuola è la vita sociale per la maggior parte dei nostri genitori”, dice.

L’impressione si rafforza visitando il Reale Circolo Canottieri Tevere Remo, uno dei club più antichi e prestigiosi della città, i cui soci provengono per lo più dall’élite politica, economica e aristocratica della Capitale: non ammette donne.

“Tengo a farmi telefonare dal ministro dello sport per chiedermi di spiegare”, racconta il presidente Andrea Granzotto, chiaramente imbarazzato da questo dettaglio, dopo avermi accolto nel salone rivestito di legno.

Non c’è ragione per cui i residenti stranieri non possano iscriversi: il club ha accordi di reciprocità con diversi circoli esteri, ma praticamente nessuno lo fa.

Granzotto spiega che la vita sociale romana è particolare e fortemente legata al quartiere: “Parioli, Cassia e Nomentano: in molti casi riconosco da dove vengono le persone dalla loro parlata e dai vestiti.

Non è vero, non è facile per chi viene da fuori entrare nella società romana”.

Il fascino che non passa

Tornata nell’appartamento di Ducrot, mi soffermo sulla terrazza per un ultimo sguardo sulla città.

I suoi due figli sono rimasti, colla, come lei, alla sua storia e alla sua cultura: uno è scultore, l’altro titolare di un’attività di viaggi di lusso, con un appartamento sotto quello della madre, impegnato a scoprire i resti di una costruzione minoica sotto l’edificio acquistato nel 2017.

Oggi la città è forse più facile da navigare, con nuove case e servizi migliori, e un processo d’acquisto più fluido per gli stranieri rispetto a cinque anni fa.

Ma, circondati dallo splendore dell’appartamento di Ducrot, è chiaro che il suo fascino non sarà mai una questione di comodità.

“C’è sempre stato il cinema, il teatro, la vita intellettuale”, spiega.

“Ma è qualcosa di più profondo: la comprensione che la città ti dà attraverso la sua storia.

Qui è successo tutto”.