Lo studio di Assonime e Confindustria Assoimmobiliare con il Centro Einaudi: per riequilibrare il mercato servirebbero 150 mila abitazioni in più ogni anno, soprattutto nelle grandi città del Centro-nord
Costruire di più per avere affitti migliori.
È la tesi di fondo del rapporto “Abitare l’Italia di domani”, promosso da Assonime e Confindustria Assoimmobiliare insieme al Centro Einaudi, di cui dà conto Il Foglio in un articolo firmato da Davide Mattone.
Il punto di partenza sono i salari.
Tra il 2015 e il 2024 il reddito mediano reale degli italiani è cresciuto appena del 7,4 per cento, contro una media europea del 24 per cento.
Con redditi così fermi verrebbe naturale indicare proprio nel portafoglio delle famiglie l’ostacolo principale all’acquisto di una casa.
Ma, secondo lo studio, non è l’unico.
Sulla base di stime elaborate su dati Eurostat, tra il 2015 e il 2025 il rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi in Italia è sceso del 12,9 per cento, mentre nella media Ue è salito del 6,4 per cento.
Le medie nazionali, insomma, non bastano a spiegare la crisi abitativa.
Il Paese, nel complesso, dispone di un patrimonio abbondante: 35,6 milioni di abitazioni.
Il nodo, sottolinea il rapporto, è la fortissima scarsità di case accessibili proprio dove si concentra la domanda, cioè nelle città che attirano lavoratori e studenti.
Case vuote, ma nei posti sbagliati
Gli alloggi vuoti o abitati da non residenti sono 9,5 milioni, ma si trovano soprattutto nelle aree in cui la domanda è più debole, e il dato comprende anche le seconde case.
Secondo l’Istat, alla fine del 2023 nelle aree rurali risultava occupato in media il 55 per cento delle abitazioni, contro l’84,5 per cento delle città.
Tra le regioni, le quote più alte si registrano in Lazio (81 per cento), Lombardia (79,4) ed Emilia-Romagna (78,7).
All’estremo opposto la Valle d’Aosta, dove le abitazioni occupate sono il 56,1 per cento, il Molise con il 44,2 e la Calabria con il 42,2.
La distribuzione degli alloggi disponibili, in sostanza, non coincide con quella dei luoghi in cui servirebbero.
Il risultato è che la scarsità fa salire i prezzi.
Incrociando le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) con i redditi fiscali del 2023, lo studio calcola che per comprare un appartamento di 80 metri quadrati nella provincia di Milano servono 10,7 anni di reddito medio netto, senza spendere nulla per altro.
Nella provincia di Roma ne servono 9,3, mentre nella provincia mediana italiana bastano 5 anni.
Sul fronte degli affitti il divario è altrettanto netto.
Con il 30 per cento del reddito medio si prende in locazione una casa di 55 metri quadrati a Roma, o di 50 a Venezia.
Con la stessa quota di reddito, a Messina si possono affittare 193 metri quadrati, ad Asti 162 e a Rieti 158.
La domanda più fragile
C’è poi una parte di domanda particolarmente vulnerabile.
Secondo dati Istat, nel 2025 quasi un milione di famiglie in affitto viveva in condizione di povertà assoluta.
Le Ater gestiscono complessivamente 797 mila alloggi, pari al 2,3 per cento delle abitazioni italiane: considerando anche le case di proprietà dei Comuni, la quota stimata sale al 3-4 per cento, comunque molto al di sotto della media europea dell’8 per cento.
Il Piano casa del governo prevede 970 milioni di euro per rendere di nuovo assegnabili circa 60 mila alloggi pubblici oggi inutilizzabili.
Potrebbero però non bastare, perché le liste d’attesa sono lunghe.
Il rapporto cita l’esempio di Roma, dove nel 2024 l’Ater ha messo a disposizione meno di 90 alloggi a fronte di quasi 18 mila famiglie in graduatoria.
Il disagio abitativo, inoltre, può restare in parte nascosto nelle statistiche.
Chi continua a vivere con la famiglia d’origine perché ha un reddito troppo basso per sostenere un affitto, o un lavoro instabile, rinvia la propria autonomia.
Secondo Eurostat, i giovani italiani lasciano la casa dei genitori in media a 30,2 anni, contro i 26,3 della media europea.
Quanto bisognerebbe costruire
Secondo un calcolo degli autori, che lo presentano come una semplificazione con margini di incertezza, per soddisfare il fabbisogno abitativo bisognerebbe aggiungere circa 150 mila abitazioni l’anno, oltre a quelle che si liberano.
La necessità si concentra soprattutto nelle aree metropolitane del Centro-nord: 39 mila nuove case all’anno a Roma, 35 mila a Milano e 13 mila a Bologna.
Napoli, invece, ne richiederebbe appena 3 mila, perché perde circa 15 mila residenti all’anno verso altre zone del Paese.
La realtà dei cantieri è però lontana da questi numeri.
Secondo l’Istat, nel 2025 i permessi di costruire hanno riguardato 51.908 nuove abitazioni, il 6,1 per cento in meno rispetto al 2024.
Nel primo semestre dell’anno successivo l’istituto ne ha registrati 26.421, con un aumento tendenziale del 4,5 per cento.
Le proposte
Il rapporto avanza diverse ricette a sostegno delle politiche abitative nazionali.
Tra queste, riconoscere come beni strumentali le case di chi affitta per professione e destinare all’edilizia sociale di Milano, Roma e Firenze una parte del gettito della cosiddetta “flat tax per i ricchi”, il regime agevolato riservato ai contribuenti facoltosi che trasferiscono la residenza in Italia.
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