Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare segnali di solidità, ma entra in una fase caratterizzata da maggiore selettività, nuove esigenze abitative e crescente attenzione alla qualità e al corretto posizionamento degli immobili.

Nel primo trimestre del 2026 le compravendite residenziali in Italia sono cresciute del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nello stesso trimestre, secondo ISTAT, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 5,2% su base annua, con una crescita del 6,7% per le abitazioni nuove e del 4,8% per quelle esistenti.

«I numeri ci permettono di evitare sia facili entusiasmi sia inutili allarmismi», commenta Daniele Scatassi. «Non siamo di fronte a un mercato fermo. Siamo di fronte a un mercato che sta cambiando e che oggi definirei solido, ma certamente più selettivo».

Gli ultimi dati di Banca d’Italia sul secondo trimestre 2026 rafforzano questa lettura. I tempi medi di vendita si attestano a 5,2 mesi e lo sconto medio rispetto al prezzo inizialmente richiesto è pari al 7,1%. Entrambi gli indicatori restano sui livelli minimi dall’inizio della rilevazione. Banca d’Italia segnala inoltre una domanda contenuta, un’offerta che continua a ridursi e condizioni di accesso al credito ancora distese.

«Quando un immobile incontra realmente la domanda ed è correttamente posizionato, il mercato continua a rispondere. Le difficoltà emergono soprattutto quando esiste una distanza eccessiva tra le aspettative del proprietario e ciò che gli acquirenti sono effettivamente disposti a riconoscere».

Roma: un mercato fatto di molti mercati

Roma continua a rappresentare uno dei principali mercati residenziali italiani e mantiene una forte centralità nel panorama nazionale.

«Roma continua a mostrare vitalità, ma dobbiamo evitare un errore molto comune: parlare del mercato immobiliare romano come se fosse un mercato unico. Roma è un insieme di micro-mercati. Quartieri diversi, e in alcuni casi persino strade molto vicine, possono presentare valori, domanda e tempi di vendita differenti. Le quotazioni medie sono utili per comprendere una tendenza generale, ma non possono sostituire la valutazione puntuale del singolo immobile».

Meno abitanti, più famiglie: cambia la casa che gli italiani cercano

Alla dinamica congiunturale si aggiunge una trasformazione strutturale: la popolazione diminuisce, mentre i nuclei familiari diventano più numerosi e più piccoli. Crescono le famiglie composte da una o due persone e cambiano le caratteristiche delle abitazioni maggiormente ricercate.

«Una parte consistente del patrimonio immobiliare italiano è stata realizzata per le famiglie di trenta o quarant’anni fa. Oggi abbiamo nuclei più piccoli, stili di vita differenti e nuove priorità. Di conseguenza aumenta l’interesse verso bilocali e trilocali, immobili efficienti, ben collegati e con costi di gestione sostenibili. Il punto non è soltanto quante case abbiamo, ma se abbiamo le case che le persone cercano oggi».

Vendere casa: partire dal mercato, non dal desiderio

«A chi deve vendere casa darei un consiglio semplice: non bisogna partire da quanto si vorrebbe realizzare, ma da quanto il mercato è realmente disposto a riconoscere all’immobile. Arrivare sul mercato con un prezzo corretto fin dall’inizio può incidere in maniera determinante sull’esito della vendita. Un prezzo eccessivo rischia invece di far perdere proprio il periodo nel quale l’immobile riceve maggiore attenzione».

Acquistare casa: non cercare di indovinare il mercato

«A chi acquista consiglio di non trasformare la casa in una scommessa sull’andamento futuro dei prezzi o dei tassi. Nessuno può sapere con certezza dove saranno tra sei mesi o un anno. Bisogna verificare la sostenibilità dell’operazione oggi, capire quale rata sia realmente compatibile con il reddito familiare e ragionare con una prospettiva di medio-lungo periodo».

Il ruolo del professionista

«Acquistare o vendere una casa rappresenta per moltissime famiglie una delle decisioni economiche più importanti della propria vita. Il compito di un agente immobiliare non dovrebbe essere convincere qualcuno a vendere o a comprare. Deve mettere competenza, dati ed esperienza a disposizione delle persone, spiegare il mercato e, quando necessario, avere anche il coraggio di dire ciò che il cliente preferirebbe non sentirsi dire. In un mercato che cambia, il valore più importante che un professionista può offrire è aiutare le persone a prendere decisioni più consapevoli».

Chi è Daniele Scatassi

Daniele Scatassi è imprenditore e professionista del settore immobiliare con oltre vent’anni di esperienza. È Presidente di Building Production Holding e Consigliere Nazionale AIA – Associazione Interprofessionale Agenti. Nel corso della sua carriera ha ricoperto incarichi manageriali nel real estate italiano e si occupa da anni dell’evoluzione del mercato immobiliare, della trasformazione della professione e dell’impatto delle nuove tecnologie sul settore. È stato premiato ai Real Estate Awards 2025 come “Eccellenza nel Real Estate”. Suoi interventi e analisi sono stati pubblicati, tra gli altri, da ANSA, Il Sole 24 Ore – Econopoly, Fortune Italia, idealista/news e Riparte l’Italia.