L’intervento di Gabriele Inglese, director M&G Real Estate

Nonostante i venti contrari a livello macroeconomico e l’attuale fase di turbolenza sui mercati, il segmento residenziale si è dimostrato abbastanza resiliente e sta oggi vivendo una fase di profonda trasformazione per rispondere alle sfide demografiche e ai cambiamenti degli stili di vita.

Gli incassi degli affitti sono rimasti elevati anche durante la pandemia e i redditi da locazione sono spesso direttamente o indirettamente legati all’inflazione.

Inoltre, lo squilibrio sottostante tra domanda e offerta tende ad aumentare nei periodi di incertezza economica. Il comparto non è però totalmente immune ai venti contrari osservati nella prima parte del 2023, tra cui il rischio recessione, l’elevata inflazione e l’aumento dei costi del debito.

In particolare, vediamo due principali sfide per il settore e altrettante opportunità per gli investitori che sapranno gestirle al meglio.

Il numero di operazioni in Europa è in calo.

Se il mercato degli investimenti nel 2022 è partito con slancio, nel corso della seconda metà dell’anno la crescita è diminuita, con volumi registrati a dicembre pari a 69 miliardi di euro, in calo del 28% rispetto al 2021.

La mancanza di transazioni nella fascia alta del mercato (vale a dire superiore ai 100 milioni), in particolare nel segmento multi-family, è stata particolarmente significativa.

In Germania, per lungo tempo il più grande mercato europeo per gli investimenti residenziali, le transazioni hanno totalizzato meno di 10 miliardi di euro, l’aggregato più basso dell’ultimo decennio.

L’opportunità in questo senso è data dalla scarsa concorrenza a livello di transazioni nell’attuale fase di mercato: gli investitori possono concedersi il tempo necessario per condurre la due diligence e negoziare condizioni migliori.

Un discorso a parte merita un paese come l’Italia, in cui il residenziale è nelle sue fasi iniziali di sviluppo.

Lo scorso anno qui sono state registrate transazioni per circa 800 milioni di euro.

Un trend di crescita destinato a consolidarsi.

In secondo luogo, i prezzi potrebbero continuare a scendere in alcuni mercati ancora per un po’.

Nessuno può prevedere in modo affidabile quanto velocemente l’inflazione verrà riportata a livelli contenuti o come si evolverà la curva dei tassi di interesse, ma quel che possiamo osservare è che gli immobili situati nelle location migliori si sono deprezzati di meno.

In altre parole, qui l’opportunità di investimento nasce dalla possibilità di acquistare immobili molto richiesti, situati in ottime location, con fondamentali solidi e buone credenziali Esg, a prezzi significativamente più contenuti rispetto a un anno fa, che verosimilmente subiranno un impatto limitato se i prezzi continueranno a diminuire.

In conclusione, il mercato residenziale europeo offre buone occasioni in termini di diversificazione geografica e sub-settoriale.

Residenziale a reddito, studentati e residenze per anziani offrono rendimenti prospettici interessanti, anche quando paragonati agli spread dei titoli di stato decennali.

La concorrenza piuttosto limitata per gli immobili di valore crea condizioni più favorevoli lato acquirente nelle transazioni, a beneficio degli investitori finali.