“È un tema che riguarda potenzialmente una platea molto ampia di operatori e proprietari e proprio per questo riteniamo utile fare chiarezza sulle strade realisticamente percorribili, evitando letture semplicistiche o scelte affrettate”.
Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e ceo di Apartments Florence, spiega le nuove regole sugli affitti brevi.
Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni sulla cedolare secca previste dalla legge di Bilancio 2026, che confermano l’aliquota al 21% per il primo immobile e al 26% per il secondo ma introducono l’obbligo di apertura della Partita Iva in caso di locazione turistica di più di due appartamenti, molti proprietari si interrogano su come adeguare correttamente la gestione dei propri immobili.
“Il punto di partenza” – sottolinea Fagnoni – “è comprendere che dal terzo immobile destinato alle locazioni brevi il reddito viene ora qualificato come reddito d’impresa. Questo significa che i proprietari devono decidere consapevolmente come organizzare il proprio portafoglio immobiliare, valutando domanda locale, numeri e qualità degli immobili”.
“Una prima possibilità” – precisa il presidente – “è quella di riportare almeno un’unità abitativa su locazioni di durata pari o superiore a 31 giorni. È una soluzione praticabile solo laddove esista una domanda reale e strutturata per il medio periodo, come quella legata a studenti, lavoratori fuori sede o aziende. In assenza di questo tipo di mercato, il rischio è di trovarsi con immobili difficili da collocare e risultati economici poco sostenibili”.
“L’alternativa” – osserva Fagnoni – “è l’apertura della Partita Iva e la prosecuzione dell’attività sulle locazioni turistiche. Se gli immobili sono di buona qualità e capaci di generare reddito l’aumento del carico fiscale e contributivo può essere compensato da una gestione più strutturata e razionale”.
“In regime d’impresa” – aggiunge il presidente – “diventa possibile dedurre i costi di gestione, dalle manutenzioni agli arredi, dalle consulenze al marketing, con una maggiore coerenza tra costi sostenuti e reddito prodotto. Inoltre, una struttura imprenditoriale offre maggiore continuità operativa e una credibilità superiore nei rapporti con banche, fornitori e partner”.
“Non esiste una soluzione valida per tutti. La valutazione” – conclude Fagnoni – “va fatta caso per caso, partendo dai numeri, dalla domanda locale e dalla qualità del prodotto. Le nuove regole impongono maggiore consapevolezza nella gestione degli immobili, ma offrono anche strumenti per organizzare l’attività in modo corretto e sostenibile”.
