Ecco di seguito l’intervento di Matthew Kaplan (Head of Almanac Realty Investors) su come evitare l’inflazione puntando sul settore immobiliare.
“La grande domanda che attanaglia tutti negli ultimi mesi è: come proteggersi dall’inflazione? Tra molte strategie, il comparto immobiliare ha spesso ricoperto un ruolo importante. Per quale motivo? All’interno di questo mercato, ci sono anche alcuni segmenti particolarmente resilienti o per le quali l’inflazione rappresenta un fattore di traino rilevante? Vincoli sul fronte dell’offerta.
Quando i costi di costruzione crescono, così come i prezzi delle materie prime, i salari e degli altri costi accessori, le conseguenze dirette per il comparto immobiliare sono in genere due: l’aumento dei costi per costruire nuovi edifici e l’aumento dei costi per rimpiazzare gli immobili esistenti. La scarsità di nuove costruzioni contribuisce ad accrescere la domanda nei confronti degli edifici già esistenti, determinando in genere un incremento dei canoni di locazione. La crescita dei costi di sostituzione fa, invece, lievitare il valore degli immobili per via dell’aumento generalizzato di quello di terreni e strutture. In parole povere, in gran parte dei contesti inflazionistici si sperimenta un’offerta limitata unita a una crescita della domanda.
Gli sviluppatori che decidono comunque di costruire nonostante i maggiori costi, per giunta, cercano in genere di preservare i propri rendimenti incrementando i canoni di locazione dei nuovi immobili. Questo fenomeno conferisce ai proprietari degli immobili già esistenti, all’interno dello stesso segmento, un maggiore margine di manovra per aumentare anch’essi gli affitti, specialmente se in tale segmento le locazioni tendono a essere più brevi e i rinnovi più frequenti. L’aumento del costo del debito sperimentato nei contesti inflazionistici può inoltre influire sul valore degli immobili, dato che gran parte degli investitori fa ricorso ai prestiti per finanziare una porzione consistente dei propri acquisti. Non è tuttavia detto che questo fatto si riveli in ultima analisi negativo per i rendimenti; questo per due ragioni.
Innanzitutto, perché i prestiti immobiliari, in genere, prevedono dei “minimi” tipicamente al di sopra del tasso di riferimento al momento dell’erogazione del prestito; la prima porzione dell’aumento del tasso di riferimento, pertanto, non incide in alcun modo sul costo del prestito. In secondo luogo, in contesti inflazionistici i canoni di locazione tendono a salire più rapidamente del costo dei prestiti, dal momento che l’aumento della crescita economica nominale favorisce la domanda; le forze stesse alla base dell’incremento del costo dei prestiti contribuiscono pertanto a far crescere il valore degli immobili. Dinamiche economiche chiave È possibile che da queste considerazioni emerga una particolare porzione del mercato immobiliare a cui guardare in contesti caratterizzati da una crescita vertiginosa dell’inflazione?
Gli investitori potrebbero essere tentati di prediligere le locazioni più brevi, proprio come prediligerebbero una minore duration in riferimento alle cedole delle obbligazioni e alle proiezioni degli utili nel caso dei titoli azionari. Le strutture di self-storage, ovvero i depositi temporanei, ricorrono in genere a locazioni a breve termine, a rinnovo mensile, mentre le stanze degli alberghi vengono affittate tipicamente per pochi giorni. Questi tipi di locazione appaiono maggiormente in grado di stare al passo con l’inflazione rispetto alla locazione a cinque anni di uno stabilimento industriale o tanto meno di una locazione a 10 o 20 anni di un ufficio o di un grande locale commerciale. Molti contratti di locazione di lunga durata contengono tuttavia delle clausole di indicizzazione rispetto all’inflazione, volte precisamente a proteggere i locatori da questo rischio.
Molto più importante della durata dei contratti di locazione è, a nostro avviso, il potere di determinazione dei prezzi. Tale potere è determinato dalle forze fondamentali che caratterizzano domanda e offerta. Un albergo fatiscente in un mercato poco florido potrebbe non riuscire a proteggere gli investitori dall’inflazione, nonostante abbia la possibilità di aumentare il prezzo delle stanze su base giornaliera. Si pensi invece a un nuovo hotel in un mercato fortemente attrattivo capace di godere di una forte domanda, data la ripresa dei viaggi sia di lavoro che di piacere dopo la pandemia, generando così flussi di cassa negli anni a venire in grado di crescere abbastanza rapidamente da battere l’inflazione.
Svariati settori godono di un forte potere di determinazione dei prezzi legato agli attuali trend inflazionistici e post-pandemici. Gli investimenti in immobili in posizioni favorevoli, sia nel comparto retail che in quello industriale, godono di una forte domanda da parte dei locatari, trainata con tutta probabilità dal robusto livello della spesa dei consumatori, dovuto a sua volta all’aumento dei salari e ai risparmi in eccesso accumulati nel corso della pandemia. L’immobiliare residenziale sta traendo vantaggio dalla crescita dei canoni di locazione, dovuto in gran parte all’incremento dei salari e dei costi per l’acquisto della casa. Ciò che conta sono i fondamentali. In sintesi, riteniamo che l’aumento dell’inflazione sia un fattore positivo per le società immobiliari meglio posizionate.
All’interno di alcune categorie di questo mercato, la domanda rimane robusta, consentendo a tante aziende di esigere canoni più elevati, mentre l’offerta è limitata a causa della crescita dei costi di costruzione. Nel decidere come allocare i propri fondi all’interno dell’asset class, crediamo sia importante concentrarsi sulle dinamiche basilari di domanda e offerta che vediamo all’opera da generazioni: i comparti del mercato immobiliare caratterizzati da un mix tra locazioni a breve termine e forte potere di determinazione dei prezzi, a nostro avviso, sono posizionati particolarmente bene per generare rendimenti in questo contesto inflazionistico”.
