Il decreto Salva-Casa (dl 69/2024) è diventato definitivamente legge e l’alleggerimento della procedura di sanatoria per le irregolarità edilizie si fa più ampio, investendo non solo le difformità meno gravi tra titolo edilizio e lavori effettivamente realizzati, ma anche quelle più incisive, conosciute come «variazioni essenziali».
Si allargano anche le maglie delle cosiddette «tolleranze», allungandosi la lista dei casi in cui gli scostamenti tra dichiarato e costruito, avvenuti prima del 24 maggio 2024, non costituiscono affatto violazioni edilizie, risultando così automaticamente sanate senza bisogno di versare sanzioni o attivare pratiche di sanatoria.
Con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 175 dello scorso 27 luglio della legge numero 105/2024, le semplificazioni della normativa edilizia introdotte dal decreto Salva-Casa sono ormai ufficialmente entrate in vigore nell’ordinamento nella loro versione modificata dall’intervento parlamentare.
L’esame dell’organo legislativo, nel dettaglio, ha accolto gli emendamenti in senso favorevole a un maggiore rafforzamento di quanto già previsto nel decreto-legge pensato dalla Lega.
Una delle maggiori novità riguarda l’estensione della nuova sanatoria semplificata non solo ai casi di “parziale difformità” regolati dall’art.34 del Tue (Testo Unico Edilizia, dpr 380/2001), ma anche a quelli di “variazioni essenziali” descritti dall’art. 32.
Prima della conversione in legge, in particolare, il decreto Salva-Casa, modificando l’art.36-bis, aveva espunto il requisito della cosiddetta “doppia conformità” necessario per ottenere la sanatoria, ma in relazione alle sole difformità parziali.
Di fatto, cioè, non era più necessario, al fine della sanatoria, che l’intervento risultasse conforme tanto alla disciplina edilizia quanto a quella urbanistica e sia al momento della sua realizzazione che della richiesta, essendo sufficiente che al momento della realizzazione fosse conforme alle norme edilizie, e al momento della richiesta di sanatoria a quella urbanistiche.
Tale alleggerimento, a seguito della conversione, scatta anche per le variazioni essenziali, vale a dire casi di irregolarità edilizie ben più gravi, definiti regionalmente, che possono riguardare ad esempio mutamenti importanti delle caratteristiche dell’intervento o della destinazione d’uso dell’immobile.
L’unico tipo di irregolarità edilizia che sottostà adesso alla sanatoria “ordinaria”, più gravosa in termini procedurali e sanzionatori, è allora quella che ricade nella nozione di totale difformità o assenza del titolo abilitativo dei lavori, vale a dire tutti gli abusi edilizi propriamente detti.
Il Salva-Casa, poi, aveva disposto un aumento delle tolleranze costruttive, seppure limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
Nel dettaglio, la già prevista soglia del 2% di scostamento tra realizzato e costruito al di sotto della quale non si realizza alcuna violazione edilizia da sanare (art. 34-bis) è stata aumentata a scaglioni crescenti dal 3% al 5% in misura inversamente proporzionale rispetto alla superficie utile delle unità immobiliari in cui avviene lo scostamento.
Nella legge di conversione, però, viene aggiunta un’ulteriore percentuale, pari al 6%, che opera in relazione alle unità con superficie sotto i 60 metri quadri.
Il potenziamento operato in sede parlamentare risulta dunque particolarmente “generoso” perché, al di sotto della franchigia così aumentata, colui che ha realizzato l’irregolarità edilizia non dovrà passare attraverso alcuna sanatoria o sanzione, essendo sufficiente che un tecnico abilitato dichiari di trovarsi sotto l’ombrello delle tolleranze.
