Partiamo dai dati, che aiutano sempre a rappresentare in modo obiettivo l’andamento di qualsiasi settore o azienda: dagli ultimi risultati disponibili dell’Osservatorio CNCC-EY, che si basa su un panel rappresentativo, costante e omogeneo, a cui partecipano 300 centri commerciali, pari a circa 10 mila punti vendita presenti su tutto il territorio nazionale, emerge che le affluenze negli ultimi 12 mesi (maggio 2024 – aprile 2025) sono in crescita del +1,2% (rispetto a maggio 2023 – aprile 2024).

Quindi, le persone frequentano i centri commerciali.

Nonostante l’andamento lievemente negativo dei fatturati nei primi quattro mesi del 2025 (-2,3% rispetto allo stesso periodo del 2024), si è rilevato che si tratta di una flessione più contenuta se raffrontata ai trend del totale retail o di altri segmenti del retail. Pertanto, le persone spendono anche nei centri commerciali.

Certamente non si può sottovalutare quel segno meno, che sta accomunando con incidenze diverse le varie forme di retail fisico, ma è una condizione recente (le vendite nel 2024 hanno, infatti, confermato la crescita, rispetto al 2023, a +0,7%), su cui ha sicuramente inciso sfavorevolmente, in particolare su alcune tipologie di acquisto, la peculiarità del calendario, con diversi ponti festivi e le festività pasquali posticipate, rispetto all’anno precedente.

Inoltre, va considerato l’effetto del perdurare dell’incertezza macro-economica (causata da conflitti, inflazione seppur diminuita ultimamente, costi energetici e costo del denaro), che agisce come un freno ai consumi, impattando, in particolare, sulle categorie merceologiche che propongono prodotti più onerosi e spesso non immediatamente necessari, quindi rimandabili.

Nonostante questi elementi, quindi, i segnali positivi dall’Industria dei centri commerciali continuano ad arrivare, con comparti che stanno sicuramente performando meglio, come cura persona e salute (+2,8% gennaio – aprile 2025) e attività di servizi (+3,9% gennaio – aprile 2025), mentre altri stanno avendo un rallentamento, come ad esempio la ristorazione (-1,4% gennaio – aprile 2025), che leggiamo però più come un “rientro alla normalità”, visto le ottime performance di crescita registrate negli ultimi anni (in particolare nel 2023 a +15,8% vs 2022), trainate anche dagli investimenti dedicati a molti rinnovamenti e creazioni di nuove food court.

Inoltre, la vivacità e il fermento in termini di novità nell’offerta di beni e servizi, con lo sviluppo continuo delle catene retail a cui assistiamo, è una conferma che il centro commerciale è una risorsa insostituibile per i brand che intendono approcciare o espandersi in nuovi mercati, in tempi rapidi e in modo capillare.

Guardando in particolare all’Europa, diverse industrie di grandissima rilevanza, come il luxury e l’automotive, stanno affrontando crisi profonde che, ci auguriamo, possano essere trasformative, prima di tutto per garantire l’occupazione, oltre a una crescita sempre più sostenibile nei settori e nei Paesi in cui operano.

Ma l’Industria dei centri commerciali in Italia, con le sue oltre 1200 strutture, un volume d’affari di circa 171 miliardi di euro (incidenza sul PIL pari al 4,6% / dato 2022) e quasi 750 mila persone occupate (tra personale diretto, indiretto e indotto / dato 2022), sta sicuramente reagendo bene a questo ennesimo periodo non in discesa.

Forti delle esperienze maturate con mesi di chiusura imposte a causa del Covid-19, in cui a detta di tanti l’e-commerce sembrava ormai aver sostituito ogni esperienza di acquisto fisico, e la pesante crisi energetica che si è verificata subito dopo in concomitanza con la ripresa dell’economia, il modello centro commerciale ha dimostrato di avere ampie capacità di superare stress test causati da fattori esogeni, inaspettati e invasivi: questo perché è flessibile, sa adattarsi ed innovarsi velocemente sulla base delle necessità del contesto, dei clienti e del territorio, anticipando le tendenze.

Da “città mercato”, a “shopping center” e, infine, al più recente “luogo di esperienza”: sono definizioni che racchiudono il percorso di trasformazione dell’Industria negli anni, un know-how vastissimo, un patrimonio di esperienze e professionalità uniche, un’eredità valoriale da cui attingere.

Stiamo assistendo a una chiara evoluzione dei centri commerciali, che puntano sempre più a diventare veri e propri ecosistemi sociali. Questo è il risultato delle competenze e degli sforzi congiunti di tutta la “catena del valore”, in particolare di proprietari e retailer, impegnati costantemente per rendere l’offerta attraente e per rafforzare le prospettive del settore nel medio-lungo periodo.

Non a caso, stiamo vedendo un ritorno di interesse anche da parte degli investitori nel retail, dettato soprattutto dalla solidità dei fondamentali del business.

In conclusione, il dinamismo e i risultati che l’Industria sta dimostrando, ritengo siano sicuramente segnali importanti a sostegno di buone previsioni per i prossimi mesi, in cui ci auguriamo che il clima di fiducia dei consumatori possa essere meno compromesso da fattori esogeni.

Un più marcato ritorno ai consumi contribuirebbe sicuramente al miglioramento delle performance di quelle categorie merceologiche che, nei primi mesi dell’anno, sono state più deboli.

Tuttavia, i dati relativi agli ingressi e ai fatturati continuano a dimostrare la fedeltà e l’apprezzamento costante dei visitatori verso il modello del centro commerciale, che non sono mai venuti meno.