Affitti residenziali a rischio bolla speculativa? La brusca impennata dei canoni di locazione nell’ultimo periodo, tra 3% e 7% di media ma con punte anche ben al di sopra, specie nelle grandi città come Milano e nelle mete turistiche, farebbe pensare di sì. Specie se la corsa non dovesse arrestarsi a breve, complice il surriscaldamento dei prezzi (quindi anche dei canoni di locazione) dovuto all’inflazione e la maggior pressione della domanda a compensare l’aumento delle rate dei mutui.

Il fenomeno peraltro è comune anche ad altri Paesi, europei e non. Se così è, quale scenario aspettarsi per l’autunno e con quali riflessi sul mercato immobiliare, sulla mobilità degli italiani e sull’economia tricolore? Risponde Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.

Gli affitti sono destinati a salire ancora? E fin dove?

In realtà no o almeno non molto, nel senso che il tetto fisiologico all’aumento dei canoni di locazione è dato dai redditi degli italiani, e questi non sono saliti. Un rialzo senza freni non è quindi sostenibile nel tempo. Non a caso i canoni di locazione hanno registrato una crescita considerevole a Milano e nelle principali mete turistiche, cioè là dove possono salire. L’aumento inoltre in buona parte non è che un rimbalzo dopo la brusca flessione del 2020 dovuta alla pandemia.

Nessuna situazione di particolare allarme quindi?

Più che altro direi che è un quadro che va verificato. Il boom nel settore turistico per esempio si accompagna al tutto esaurito di hotel, resort e case vacanza, dovuto alla scarsa propensione ai grandi viaggi causata ancora dal Covid ma soprattutto dai forti disagi nel trasporto aereo. Perfino i vip sono rimasti in Italia, mentre gli stranieri si sono concentrati su Italia, Spagna, Francia e Portogallo, affollando spiagge e città culturali. Ma proprio per queste ragioni non è detto che la pressione della domanda nel settore turistico resti altrettanto forte anche in futuro. Più probabile quindi che il boom degli affitti sia un fenomeno transitorio.

Discorso diverso per Milano, l’unica grande città in Italia che attrae ancora nuovi residenti per studio o lavoro, e quindi anche l’unica dove i prezzi potrebbero ancora salire, tanto più che si tratta di una città piccola rispetto alle grandi metropoli internazionali.

Come già accade a Parigi, Londra, New York, anche Milano diventerà quindi una città non accessibile ai suoi stessi abitanti?

Purtroppo questo è il lato oscuro delle metropoli, o almeno delle zone centrali o semicentrali. A New York le famiglie difficilmente possono permettersi una casa a Manhattan, lo stesso avviene per il centro di Londra e di Parigi. Milano però ha ancora molte zone relativamente poco care, destinate a rivalutarsi e diventare più centrali.

In che senso?

Proprio perché non è una città di grandi dimensioni, basta una fermata della metropolitana per raggiungere una zona periferica in meno di mezz’ora rendendola appetibile come una semicentrale. E’ già accaduto in zone come Forlanini, toccato dalla linea 4, non ancora aperta ma che ha già influenzato i prezzi, oppure a quelle collegate dalla linea Lilla. E’ il cosiddetto fenomeno della gentrificazione. In quest’ottica tutte le zone di Milano purché ben collegate diventeranno centrali o semicentrali, mentre le vere zone periferiche saranno costituite dall’hinterland.

Come mai la stessa pressione sui canoni di locazione non si registra invece a Roma?

Roma è una città con un territorio immenso, e con tante zone periferiche non ben collegate. In centro vede inoltre quartieri molto diversi, quasi città nella città, come i Parioli o Trastevere. Inoltre buona parte della popolazione lavora nella Pubblica Amministrazione, dove ancora la quota di smart working resta molto elevata. Non c’è quindi grande pressione sulla domanda.

Resta una delle principali mete turistiche in Italia, ma appunto i flussi turistici possono salire o scendere facilmente, e incidono soprattutto sul mercato degli affitti brevi. Non a caso con la pandemia i proprietari che affittavano con questa modalità si sono riconvertiti agli affitti tradizionali, aumentando l’offerta e schiacciando quindi i canoni. Il prossimo anno vedremo se la situazione tenderà a normalizzarsi.

E le altre città?

Le poche che al momento partecipano al rialzo dei canoni sono quelle d’arte, soprattutto Venezia, che infatti registra tutto esaurito e prezzi alle stelle. Ma è un’altra realtà unica, peraltro presa d’assalto dopo quasi un anno di stop, sempre a causa della pandemia. Fenomeni analoghi si sono registrati in altre città, ma riguardano solo alcune zone e quindi non rappresentano un vero trend rialzista.

Il boom degli affitti non deve quindi spaventare?

Per ora è un fenomeno transitorio tutto da confermare, con le poche eccezioni ricordate. E con la stessa prudenza guarderei anche all’aumento dei prezzi di acquisto, che tra l’altro devono superare lo scoglio rappresentato dal rincaro dei mutui, che potrebbe incidere significativamente sul numero di compravendite.